Решение суда о признании права собственности на жилой дом № 02-5413/2016

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 июля 2016 года г.Москва

Тушинский районный суд г.Москвы

в составе председательствующего судьи Самохваловой С.Л.,

при секретаре Мартиросян С.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5413/16 по иску Черновой С.А. к ООО «ЛОЦМЭН», ЗАО «УК «ВИАЛЬДИ» о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

Чернова С.А. обратилась в суд с иском к ООО «ЛОЦМЭН», ЗАО «УК «ВИАЛЬДИ» о признании права собственности на одноквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г.Москва, ул. ***, общей площадью 409,6кв.м. В обоснование своих требований указала, что между ней и ЗАО УК «Столичная технологии инвестиций», действующего на основании агентского договора от имени ОО «Наш Дом» 21.12.2007 года был заключен предварительный договор купли-продажи №КУ 1-72 на строительство коттеджа, расположенного по строительному адрес: г.Москва, району Куркино, мкр. ***, общей площадью 416,5кв.м., при условии выполнения истцом обязательств по оплате. 30.12.2010г. ЗАО УК «Столичная технологии инвестиций» заменено на ЗАО «УК «ВИАЛЬДИ». В соответствии с условиями договора истец полностью выполнил финансовые обязательства перед ответчиком. В настоящее время жилой дом построен, в установленном порядке введен в эксплуатацию, однако ответчик до настоящего времени обязательства по передаче документов и оформлении недвижимого имущества в собственность истца не выполнил, истец лишен возможности оформить жилой дом в собственность, в связи с чем, обратился с настоящим иском в суд.

Представитель истца, по доверенности Гордон Л.А., в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, уточнив исковые требования в части адреса жилого дома, с учетом присвоенного почтового адреса, а именно просила признать за истцом право собственности на однокомнатный жилой дом, расположенный по адресу: г.Москва, ул. *** (л.д. 195).

Ответчики - ООО «ЛОЦМЭН», ЗАО «УК «ВИАЛЬДИ» в судебное заседание не явились, извещены о дате и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

В соответствии с п. 4 ст. 15 Конституции Российской Федерации общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора.

Согласно п. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно ст. 6 Конвенции "О защите прав человека и основных свобод", каждый в случае спора о его гражданских правах и обязанностях или при предъявлении ему любого уголовного обвинения имеет право на справедливое и публичное разбирательство дела в разумный срок независимым и беспристрастным судом, созданным на основании закона.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе и реализует их по своему усмотрению. Разрешая дело, суд полагает, что неявка ответчика, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не может быть препятствием для рассмотрения дела.

В силу ст. 54 ГПК РФ, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Ответчиками не представлено доказательств о невозможности участия их в судебном заседании, суд признает причины неявки ответчиков неуважительными, и учитывает, за истекшее время ответчик имел возможность представить свои возражения по существу исковых требований, однако предпочли вместо защиты прав в судебном заседании - неявку в суд. В связи с чем, суд посчитал возможным в силу ст. 167 ГПК РФ рассмотреть настоящий спор по существу в отсутствие не явившихся ответчиков.

Третьи лица – Правительство г.Москвы, Управление Росреестра по г.Москве не явились, извещены надлежащим образом (л.д. 188,192).

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, находит исковые требования подлежащими удовлетворению.

На основании п.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст. 309 ГК РФ и ст. 3 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Одностороннее изменение условий обязательства не допускается.

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.

В силу ст. 17 Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» одним из оснований государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются вступившие в законную силу судебные акты.

На основании ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных владений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как установлено в судебном заседании, во исполнение Постановления Правительства Москвы от 16.11.1999 г. № 1063 "О мерах по обеспечению финансирования и строительства экспериментального жилого района Куркино Северо-Западного Административного округа"; от 03.06.2008 г. № 464-ПП "О реализации инвестиционного проекта строительства жилых домов на территории микрорайона 1 района Куркино (Северо-Западный административный округ города Москвы)", Распоряжения Правительства Москвы от 31.08.2009 г. № 2074-РП "Об утверждении акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) по адресу: Куркино, *** с Приложением Акта, 26.10.2005г. между Департаментом инвестиционный программ строительства г.Москвы и ООО «Техстрой» заключили договор №256-ж на право соинвестирования проектирования и строительства (п.1.1.), по завершении строительства общая площадь объектов распределяется следующем соотношении: 99% в собственность ООО «Техстрой», 1% в собственность Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г.Москвы. Инвестиционный взнос произведенный ООО «Техстрой» составляет 150000000руб., объектом территории застройки является совокупность объектов недвижимого имущества на территории 2 и 3 пускового комплексов, расположенных по строительному адресу: г.Москва, район Куркино, мкр.1 (л.д. 25-32, 34-40).

Согласно п.3.1. договора №256-ж от 26.10.2006г. по окончании строительства и ввода объектов в эксплуатации стороны оформляют право собственности на объекты, каждый соответственно профинансированной доле.

Согласно п.3.2. договора №256-ж от 26.10.2006г. стороны вправе передавать свои права по настоящему договору третьим лицам в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством.

08.06.2006г. между Департаментом инвестиционных программ строительства г.Москвы и ООО «Техстрой», был подписан предварительный протокол распределения общей площади в домах-новостройках по строительным адресам: г.Моска, район Куркино, ***, 3-1 пусковой комплекс, корпуса №4-7,14-16,22-23,25-27,29-30,33-34,37-39,43-63,67-78 (л.д. 33).

31.10.2006г. между ООО «Техстрой» и ООО «Наш Дом» был заключен инвестиционный договор №НТ-1/3, предметом которого является участие ООО «Наш Дом» в финансировании строительстве объекта недвижимости, ООО «Техстрой» обязуется в предусмотренный договором срок осуществить реализацию строительства объекта невидимости и передать ООО «Наш Дом» часть построенного объекта недвижимости, указанную в п.2.2. договора, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта недвижимости (л.д. 41-49).

Согласно п.2.1. и п.2.2. инвестиционного договора №НТ-1/3 от 31.10.2006г. объектом недвижимости является –малоэтажные сблокированные жилые дома (таун-хаусы) и коттеджи третьего пускового комплекса микрорайона №*** экспериментального жилого района Куркино, общей площадью 33 174,53кв.м., которые подлежат передаче ООО «Наш Дом» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно п.3.1. инвестиционного договора №НТ-1/3 от 31.10.2006г. цена договора составляет 1 253 997 234руб.

В приложении №1 к инвестиционному договору №НТ-1/3 от 31.10.2006г. указан перечень объектов инвестирования, подлежащих передаче ООО «Нащ Дом», в том числе и спорный таун-хаус №72 (л.д. 47-48).

20.06.2007г. между ЗАО УК «Современные технологии инвестиций «Д.У.» и ООО «Наш Дом», заключен агентский договор №***-15мкр, согласно которому агент обязуется совершать от имени и за счет принципала действия по заключению договоров купли-продажи объектов невидимости, в отношении имущества составляющего закрытый инвестиционный паевой фонд недвижимости под управлением ЗАО УК «Современные технологии инвестиций «Д.У.», включены имущественные права по обязательствам из инвестиционных договором в соответствии с договором уступки права №1 от 18.06.2007г., после введения их в эксплуатацию и оформления на них права собственности фонда и также иные действия, необходимые для исполнения обязательств по договора, а принципал обязуется уплатить агенту вознаграждение за оказываемые услуги (л.д. 50-57).

В приложении №1 к агентскому договору указан перечень объектов подлежащих продаже (л.д. 53-57), в том числе спорный таун-хаус №72.

18.06.2007г. между ООО «Наш Дом» и ЗАО УК «Современные технологии инвестиций «Д.У.», был подписан договор уступки права №1, согласно которому к ЗАО УК «Современные технологии инвестиций «Д.У.» перешли права требования по обязательствам их инвестиционных договором, приведенных в приложении №1 к договору (л.д. 62-68).

Согласно приложению №1 к договору к ЗАО УК «Современные технологии инвестиций «Д.У.» перешли права требования по обязательствам инвестиционных договоров, в том числе и на спорный таун-хаус №72 (л.д. 64-68).

21.12.2007г. между ЗАО УК «Современные технологии инвестиций «Д.У.», в лице ООО «Наш Дом», действующего на основании агентского договора №1-***-15мкр от 20.06.2007г., и Черновой С.А., был заключен предварительный договор купли-продажи №Ку 1-72, предметом которого является заключение в будущем основного договора купли-продажи коттеджа, общей площадью 416,5 кв.м., расположенного по адресу: г.Москва, район Куркино, ***, ***(л.д. 11-16).

Согласно п.2.2. договора №Ку 1-72 от 21.12.2007г. стоимость квартиры составляет 43014038руб.

Согласно п.2.6. договора №Ку 1-72 от 21.12.2007г. общество обязуется передать по акту приема-передачи квартиры.

Согласно п.3.2.1. договора №Ку 1-72 от 21.12.2007г. в течении 3-х месяцев с момента регистрации права собственности общества на квартиру заключить в покупателем договор купли-продажи квартиры в порядке и на условиях, указанных в разделе 2 договора.

Согласно п.5.3. договора №Ку 1-72 от 21.12.2007г. покупатель приобретает право на оформление квартиры в собственность после исполнения обязательств по договору.

Свои обязательства по договору №Ку 1-72 от 21.12.2007г. истец выполнил, что подтверждается актом приема-передачи векселя (л.д. 17,197), векселем (л.д. 18), договором купли-продажи векселя (л.д. 196), платежным поручением (л.д. 198).

Распоряжением Префекта СЗАО города Москвы № 413 рп от 11.02.2009 г. утвержден адрес указанного в исковом заявлении жилого дома: район Куркино, улица Соколово-Мещерская, 25, корпус 19 (строительный адрес: город Москва. Северо-Западный административный округ, район Куркино, микрорайон 1 АБВ, ***).

30.12.2010г. между ЗАО УК «Современные технологии инвестиций «Д.У.», ООО «Наш Дом» и ООО «УК «ВИАЛЬДИ», было подписано дополнительное соглашение №2 к агентскому договору №***-15мкр от 20.06.2007г., согласно которому права и обязанности принципала по договору признаны за ООО «УК «ВИАЛЬДИ» (л.д. 58-59).

19.10.2012г. между ООО «Наш Дом», ООО «УК «ВИАЛЬДИ» и ООО «Инжстрой», было подписано дополнительное соглашение №3 к агентскому договору №***-15мкр от 20.06.2007г., согласно которому права и обязанности агента по договору №1-*** от 20.06.20007г. были признаны за ООО «Инжстрой» (л.д. 60-61).

Строительство жилого дома расположенного по адресу: г.Москва, ул. ***, корп.19 (строительный адрес: г.Москва, СЗАО, район Куркино, ***, корп. 72) завершено, проведены обмеры БТИ. Комитетом государственного строительного надзора г. Москвы выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию № 77-146000-006716-2015 от 31.08.2015г., общая площадь строения составляет 409,6кв.м. (л.д. 165-166).

Таким образом, объект, в отношении которого заявлены исковые требования, создан как объект недвижимости определенного назначения с соблюдением градостроительных норм и правил.

Согласно техническому паспорту здания (строения)– жилой дом, расположенный по адресу: г.Москва, ул. ***, имеет общую площадь 406,5кв.м., в том числе жилую 141,1кв. (л.д. 216-231).

Согласно сведениям из Управления Росреестра по г. Москве в ЕГРП записи о правах на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: г.Москва, ул. *** отсутствуют (л.д.23).

Истец пользуется коттеджем, несет расходы по оплате эксплуатационных и коммунальных услуг, что подтверждается заключенным между истцом и ОАО «МОСГАЗ», ООО «Теплогазмастер» договорами (л.д. 69-81).

В соответствии с данными ЕГРЮЛ, ООО «Инжстрой», ликвидировано 03.06.2015г., в связи с реорганизацией юридического лица, правопреемниками являются ООО «Наш Дом» и ООО «СИС» (л.д. 145-153), 12.04.2016г. ООО «СИС» ликвидировано, в связи с реорганизацией юридического лица, правопреемниками являются ООО «Снег и Солнце», ООО «Инжстрой», ООО «ЛОЦМЭН» (л.д. 137-144).

Ответчики не выполнили условия договора инвестирования и не передали истцу документы, необходимые для процедуры регистрации согласно требованиям ст. 17 Закона РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

У истца отсутствует возможность получить их самостоятельно.

Согласно ч. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права. В соответствии со ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статьями 309, 310 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истец при неисполнении обязательств вправе требовать защиты своих прав, в том числе путем предъявления требований о признании права.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Анализируя предварительный договор, суд считает, что по своему содержанию он не является предварительным договором купли-продажи жилого помещения, поскольку на момент его подписания Общество не обладало правом собственности на предмет основного договора, в связи с чем, невозможно было определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче.

Суд считает, что указанный договор является договором долевого участия в инвестировании строительства жилого дома, поскольку он соответствует нормам, установленным ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

Поскольку однокомнатный жилой дом передан истцу во владение и пользование, суд считает, что отсутствие оформления права собственности на объект недвижимости, полученной в результате инвестиционной деятельности, нарушает право истца, предусмотренное ст. 55 Конституции РФ, согласно которой права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом. Отсутствие регистрации права собственности истца на долю в незавершенном строительством объекте в виде спорного жилого помещения влечет нарушение его прав по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Кроме того, согласно ст. 6 ФЗ №39 от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвестор имеет право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Установив фактические обстоятельства дела, оценив предоставленные доказательства в их совокупности и взаимозависимости, суд приходит к выводу о том, что за истцом следует признать право собственности на спорный одноквартирный жилой дом, поскольку в соответствии с заключенным договором истцом исполнены обязательства по вложению денежных средств в строительство жилого дома в полном объеме. Строительство жилого дома завершено, объект в установленном порядке введен в эксплуатацию в 2015г., истец является единственным правообладателем на спорный одноквартирный жилой дом. Однако ввиду того, что до настоящего времени ответчик не передал истцу необходимый для оформления в собственность пакет документов, в связи с тем, что до настоящего времени не подписан акт о реализации инвестиционного проекта, истец не имеет возможность юридически закрепить свое право на спорный квартиру, что не является основанием для отказа в признании за ним права судом.

Кроме того, суд принимает во внимание то, что требования о притязаниях на данное имущество не заявлялись, договор, заключенный между ООО «Наш Дом» и истцом, не оспаривался, требования о признании права собственности на данное имущество никем не предъявлялись, спорный однокомнатный жилой дом фактически был передан истцу, он пользуется данным имуществом.

При таких обстоятельствах право собственности истца подлежит признанию судом с целью его последующей государственной регистрации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковые требования Черновой С.А. к ООО «ЛОЦМЭН», ЗАО «УК «ВИАЛЬДИ» о признании права собственности на жилой дом, удовлетворить.

Признать за Черновой С.А. право собственности на жилой дом, расположенный по адресу: г.Москва, ул. ***, общей площадью 409,6 кв.м.

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тушинский районный суд в течение месяца.

Судья:

Решение суда изготовлено в окончательной форме 07.07.2016г.