Решение суда о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом № 2-274/2017 ~ М-81/2017

Дело № 2-274/17                                             21 июня 2017 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Кронштадтский районный суд Санкт-Петербурга в составе

председательствующего судьи Тарновской В.А.,

при секретаре Кудрявцевой Н.А.,

с участием истца Гамзаева Н.В.,

ответчика Малецкого И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гамзаева Николая Викторовича к Малецкому Игорю Валентиновичу, действующему за себя и в интересах ФИО10, Коротиной О.В., Малецкому Д.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом,

УСТАНОВИЛ:

Гамзаев Н.В. обратился в суд с иском к Малецкому И.В., действующему за себя и в интересах ФИО15 Коротиной О.В., Малецкому Д.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка площадью 86 кв.м с кадастровым номером <№> с находящимся на нем жилым домом площадью 37,5 кв.м с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес>, строение 3, расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный под малоэтажное жилищное строительство многоквартирных домов, указав, что являясь собственником вышеуказанного земельного участка с жилым домом на нем, 18.11.2015 года заключил с ответчиками договор купли-продажи, который был удостоверен нотариусом Шаловым В.А., по условиям договора покупная цена земельного участка составила 10 000 рублей, покупная цена жилого дома составила 1 530 576 руб., а всего 1 540 576 руб., порядок расчетов был следующий: 10 000 руб. были переданы ему до подписания договора, оставшаяся сумма должна быть выплачена за счет средств социальной выплаты из бюджета Санкт-Петербурга путем перечисления в безналичном порядке с именного блокированного счета, открытого в ДО «Выборгский» Публичного акционерного общества «Банк «Санкт-Петербург», в течение 15 рабочих дней со дня предъявления в банк свидетельства о государственной регистрации права собственности на его имя. Однако, после заключения договора, но до его регистрации умер один из его покупателей – Малецкая Л.Я., в связи с чем, регистрация перехода права собственности стала невозможна, также как и производство расчета по оплате. На предложение расторгнуть договор ответчики в установленный законом срок не ответили.

Истец Гамзаев Н.В. в судебное заседание явился, иск поддержал в полном объеме, пояснив, что нотариус не возвращает ему оригиналы свидетельств о государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, а также подлинник договора купли-продажи без предъявления решения суда, поскольку считает, что сделка была заключена, несмотря на отсутствие регистрации перехода права собственности. Без указанных документов он не имеет возможности распорядиться принадлежащими ему жилым домом и земельным участком.

Ответчик Малецкий И.В., действующий за себя и в интересах ФИО17 в судебное заседание явился, против удовлетворения заявленных исковых требований не возражал, пояснил что, при заключении договора нотариус не обратил внимания на условия банка, необходимые для выдачи субсидии на покупку жилья, где говорилось, что на каждого члена семьи должно приходиться не менее 10 кв.м., недвижимость истца изначально не подходила под эти условия, вследствие чего банк отказал в предоставлении субсидии на покупку данного жилья. Нотариус сообщил, что всем необходимо явиться к нему на составление нового договора, но в тот период заболела супруга Лариса и они не смогли этого сделать, через некоторое время она умерла. Договор так и не был зарегистрирован, ключи от дома им не передавались, в дом не вселялись, в настоящее время, на полученную субсидию, ими приобретена иная недвижимость в г.Волхове.

Ответчики Малецкий Д.И., Коротина О.В., в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Третье лицо нотариус Шалов В.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в случае признания судом доводов истца убедительными, не возражал против удовлетворения исковых требований.

    В соответствии со ст. 167 ГПК РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации).

В силу положений ч. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно положениям ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п. 1 ст. 164 ГК Российской Федерации сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК Российской Федерации).

В соответствии со ст. 223 ГК Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК Российской Федерации).

Судом установлено, что 18.11.2015 года между Гамзаевым Н.В. и Малецким И.В., действующим за себя и как законный представитель своего ФИО21 Коротиной О.В., Малецкой Л.Я., Малецким Д.И. был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 86 кв.м с кадастровым номером <№> с находящимся на нем жилым домом площадью 37,5 кв.м с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный под малоэтажное жилищное строительство многоквартирных домов. Договор удостоверен нотариусом Шаловым В.А., зарегистрирован в реестре под номером 2-2942 (л.д. 51-53).

По условиям договора, приобретаемое недвижимое имущество переходило в долевую собственность в следующих долях: Малецкому И.В. – 1/9 доля, ФИО22 – 1/3 доля, Коротиной О.В. – 1/9 доля, Малецкой Л.Я. – 1/9 доля, Малецкому Д.И. – 1/3 доля, покупная цена земельного участка составила 10 000 рублей, покупная цена жилого дома составила 1 530 576 руб., а всего 1 540 576 руб., порядок расчетов был следующий: 10 000 руб. должны быть переданы истцу до подписания договора, оставшаяся сумма должна быть выплачена за счет средств социальной выплаты из бюджета Санкт-Петербурга путем перечисления в безналичном порядке с именного блокированного счета, открытого в ДО «Выборгский» Публичного акционерного общества «Банк «Санкт-Петербург», в течение 15 рабочих дней со дня предъявления в банк свидетельства о государственной регистрации права собственности на имя Гамзаева Н.В.

Однако, после заключения договора, но до его регистрации умер один из его покупателей – Малецкая Л.Я., что подтверждается свидетельством о смерти (л.д. 18).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Учитывая, что спорный земельный участок с жилым домом на нем в пользование ответчиков не перешел, акт приема-передачи спорного земельного участка с жилым домом от продавца к покупателю не заключался, каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что спорный земельный участок с жилым домом на нем был передан фактически во владение ответчиков суду не представлено, в связи с чем, считать договор от 18.11.2015 года исполненным, оснований не имеется.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи земельного участка площадью 86 кв.м с кадастровым номером <№> с находящимся на нем жилым домом площадью 37,5 кв.м с кадастровым номером <№> по адресу: <адрес> расположенный на землях населенных пунктов, предоставленный под малоэтажное жилищное строительство многоквартирных домов, подписанный 18.11.2015 года Гамзаевым Н.В. и Малецким И.В., действующим за себя, от имени ФИО23 и по доверенности от Малецкой Л.Я. и Малецкого Д.И., правовую регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области не прошел, следовательно, в силу положений ч. 2 ст. 558 ГК РФ данный договор является незаключенным и не может порождать какие-либо правовые последствия для его сторон или их правопреемников, а, соответственно, не имеется и оснований для расторжения незаключенного договора.

При таких обстоятельствах, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению.

Одновременно с этим, суд считает необходимым отметить, что в случае неправомерного удержания нотариусом, удостоверившим подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка с жилым домом от 18.11.2015, принадлежащих истцу правоустанавливающих документов на вышеуказанные объекты недвижимости, истец не лишен права обжаловать действия нотариуса в порядке административного судопроизводства.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

В удовлетворении иска Гамзаева Н.В. к Малецкому И.В., действующему за себя и в интересах ФИО26, Коротиной О.В, Малецкому Д.И. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья                                                  В.А Тарновская

Решение принято судом в окончательной форме 23.06.2016.